Первый месяц без массовой льготной ипотеки не прошел для рынка незамеченным
Июль — первый месяц после сворачивания программы льготной ипотеки под 8% годовых — ожидаемо оказался «стрессовым» для рынка жилья. Как следует из данных «Дом.РФ», в минувшем месяце показатели в этом секторе существенно просели. После всплеска спроса продажи квартир в новостройках по договорам долевого участия (ДДУ) в июле сократились на треть в годовом выражении, выручка застройщиков — на 10%. В целом темпы ипотечного кредитования продолжают замедляться — как ожидается, по итогам года выдача таких кредитов отстанет от рекордных объемов 2023 года на 30–40%. Темпы же запуска новых проектов застройщиками в июле оставались в плюсе, но далее, как предполагается, они также будут снижаться.
В июле объем запуска новых проектов возведения многоквартирного жилья составил 3,7 млн кв. м, следует из отчета «Дом.РФ», это на 9% больше, чем было годом ранее, но на 14% меньше, чем в июне этого года. В целом за январь—июль запущено 27 млн кв. м новых проектов (плюс 13% году к году).
Впрочем, на фоне охлаждения спроса на первичном рынке из-за завершения с 1 июля льготной кредитной программы для новостроек под 8% (на нее пришлось около 55% выдачи всей ипотеки в период ее действия), а также высоких рыночных ставок до конца года ожидается замедление темпов запуска новых проектов.
Отметим, что текущие темпы запуска отразятся на объемах ввода жилья через два-три года, сейчас, по данным Росстата, ввод многоквартирных домов отстает от показателей рекордного 2023 года (за январь—июль введено 18,5 млн кв. м такого жилья — минус 25%; в июле — 2,9 млн кв. м, что лишь на 1% ниже, чем годом ранее).
Продажи квартир по ДДУ, по данным «Дом.РФ», в июле сократились на 31% в годовом выражении, до 1,8 млн кв. м (на 52% ниже, чем в июне). С начала года это первое серьезное снижение, за исключением марта.
Темпы ипотечного кредитования в целом продолжают замедляться: в январе—июле выдано 3,2 трлн руб. кредитов (минус 15% год к году), в июле — 347 млрд руб. (на 46% меньше, чем годом ранее). За первую неделю августа, по предварительным оценкам, объемы выдачи сократились на 60% в количественном и на 53% в денежном выражении. Помимо отмены льготной ипотеки и высоких ставок, на динамику, как отмечают аналитики «Дом.РФ», повлияло и то, что «часть граждан вместо покупки жилья за собственные средства предпочитали размещать накопления на вкладах с привлекательной доходностью».
Отметим, что сократились и объемы выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которое на протяжении этого года является локомотивом ввода жилья,— в июле выдано 4 тыс. кредитов, что на 60% меньше, чем в июле 2023 года, и в шесть раз ниже, чем в июне этого года. При этом в июле 55% выданных кредитов, как отмечают в «Дом.РФ», по-прежнему приходилось на льготную ипотеку в силу ранее заключенных сделок. Отметим, в секторе ИЖС такое замедление не столь существенно, поскольку, в отличие от рынка квартир, в нем ипотечное кредитование имеет значительно меньший охват. В целом во втором полугодии на рынке ипотеки ожидается спад на 35–40% к рекордному 2023 году, до показателя 4,8–5 трлн руб., как из-за аномально высокого спроса во втором полугодии 2023 года, так и в силу прекращения льготной ипотеки при высоких рыночных ставках.
Выручка застройщиков от реализации жилья за январь—июль составила 2,9 трлн руб., на 33% больше год к году, но в июле (357 млрд руб.) она снизилась на 10% в годовом сравнении.
При этом, отмечается в обзоре, по текущим проектам сформирована достаточная подушка безопасности в виде накопленных продаж — высокая распроданность проектов, которые должны быть введены в 2024 и 2025 годах (66% и 40% соответственно), «позволяет девелоперам достичь целевых показателей по продажам на момент ввода». По проектам с более поздними сроками сдачи распроданность ниже: 20% с вводом в 2026 году и 11% в 2027-м и позже. При сокращении спроса и длительном сохранении высоких ставок, отмечают в «Дом.РФ», по таким проектам «вырастут риски обеспечения целевых темпов продаж, что потребует мер поддержки проектного финансирования».
Руководитель комиссии по жилищной политике общественного совета при Минстрое Надежда Косарева отмечает, что на второе полугодие «можно с большой степенью вероятности прогнозировать снижение запуска новых проектов, несмотря на попытки застройщиков придумывать новые схемы для участников долевого строительства». Поскольку, полагает она, «реинкарнация» льготной программы вряд ли возможна в ближайшем будущем, объемы новых запусков будут снижаться и в дальнейшем, пока не улучшится макроэкономическая ситуация, которая позволит сделать ипотеку доступной по рыночной ставке.
Как продается и покупается ипотечное жилье после отмены большинства льготных госпрограмм
По словам директора по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анны Мурмуридис, «отрицательная динамика спроса в первый месяц после отмены льготной ипотеки — это ожидаемая реакция рынка, особенно на фоне растущей ключевой ставки: в предыдущие месяцы максимально отрабатывался отложенный спрос клиентов, которые в обычное время не стали бы спешить со сделкой». В дальнейшем, полагает она, рынок постепенно восстановится, частично за счет более сдержанных темпов роста цен. В августе, добавляет эксперт, фиксируется высокий объем строящегося жилья с разными сроками ввода — строится 116 млн кв. м. «Выше эти показатели были лишь в сентябре 2018 года — 118 млн кв. м, когда девелоперы спешили со строительством проектов перед переходом на проектное финансирование, тогда же мы видели последующее замедление темпов запуска новых проектов в пике до 20%»,— говорит Анна Мурмуридис. Аналогичный предел снижения, по ее словам, можно предположить и в текущей ситуации, но не одномоментно, а поступательно на горизонте 1–1,5 года.